架空物件の取引

現実には、不動産取引のトラブルで1番多いのが「架空物件の取引」や「他人の物件をいつわって売り主として売る取引」です。特に「中間省略」などといって、登記簿上の所有権がまだないのに業者が売り主となって売買する場合や、登記簿上の所有権があっても、抵当権がついているままで取引する場合は要注意です。業者が媒介(仲介)のときは、まず業者と売り主が媒介契約を締結しているかどうか確認してください。締結していれば、「媒介契約書」があるはずです。もしなければ、要注意です。またこの場合には、売買代金の外に媒介手数料がかかります。この手数料以外に業者が受け取る金銭はないことに注意してください。たとえば、広告料とか手付金や中間金などの代金とかを業者が直接要求したり、受け取ることはないはずです。もしあるとすれば悪質業者です。契約は購入者と売り主が直接行うのであって、業者はその立会人にしかすぎないからです。もちろん、業者は媒介で関与するので、業者の義務として重要事項の説明などは業者が行います。しかし万一、物件に何か瑕疵があっても、業者が直接的に責任をとってくれるわけではありません。そこで、やはり業者まかせにせず、購入者自ら「本当に売り主か」、「住宅ローンなどの抵当権は大丈夫か」、「物件に瑕疵がないか」など、納得のいくまで調査する必要があります。この場合は、購入者は売り主と直接取引するのと同じことになります。しかし、このときの注意も、業者が本当に売り主の代理人かどうかということです。これは、取引が完了するまでつねに意識する必要があります。特に手付金や中間金などの金銭を支払うときは、その確認が必要です。また売り主の代理人ですから、購入者は業者に対して媒介手数料などを支払う必要はありません。取引に関する契約段階では、必ず宅地建物取引主任者が立ち会うことになっています。特に重要事項の説明や重要事項説明書の作成は、宅地建物取引主任者でなければできません。さらに、必ず宅地建物取引主任者証を提示して説明し、書面を交付するときは、書面に記名。押印することになっています。他の従業員も従業者証明書を持っています。取引前に証明書を見せてもらい確認しましよう。業者は、取引主任者を、従業員5人に1人の割合で置かなければならないことになっています。良い広告が決まったら、業者の説明内容と実際の物件が一致するかどうかをチェックしてください。取引に当たっては、業者からその物件の内容について、いろいろな説明を受けることになります。その説明は、のちほど詳しく説明する「重要事項説明書」に基づい’て行われます。